Vermindering van huurprijs vanwege overlast?

Niets is vervelender dan het ervaren van overlast in het gehuurde. Dat kan op allerlei manieren, zoals een douche die niet werkt, een lekkage in het dak, elektriciteit dat telkens wordt afgesloten wegens wanbetaling door verhuurder, ongedierte, geluids- of stankoverlast; noem het maar op. Indien sprake is van overlast dan kan dat gepaard gaan met een vermindering van het huurgenot. De huurder kan in dat geval, indien de verhuurder voor de overlast aansprakelijk is, een evenredige vermindering van de huurprijs vragen bij de rechter.

Kennisgeving

In dat kader is van belang dat de huurder de verhuurder schriftelijk op de hoogte stelt dat sprake is van een gebrek en dat dat gebrek moet worden opgelost. Van het gebrek moet namelijk op grond van de wet behoorlijk kennis worden gegeven. Dit is slechts anders op het moment dat het voor de verhuurder reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Het advies is echter om de verhuurder altijd hierover schriftelijk te informeren.

De uitspraak: overlast door windturbines

In de uitspraak van de rechtbank Den Haag werd een enigszins bijzonder geval behandeld. Delta Park Neeltje Jans startte een procedure tegen de Staat omdat de Staat, als eigenaar van het eiland waarop Neeltje Jans is gevestigd, met Windpark OSK B.V. overeenkomsten had gesloten ten aanzien van het plaatsen van een aantal windturbines. Neeltje Jans, als huurder van het werkeiland, was het hier niet mee eens en startte een procedure tegen de Staat (de verhuurder).

Neeltje Jans voerde aan dat zij overlast zal gaan ervaren doordat windturbine 8 en 9 in de directe nabijheid van het attractiepark zouden worden gerealiseerd. De windturbines zouden als masthoogte een hoogte bereiken van 117 meter en de toppen van de rotors zelfs een hoogte van 175; dat is bijna even hoog als de Euromast in Rotterdam.

Neeltje Jans meende dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming omdat de Staat als verhuurder toestemming heeft gegeven tot het plaatsen van die windturbines aan OSK en deze windturbines een inbreuk zullen maken op het huurgenot van Neeltje Jans.

Zij voerde ter onderbouwing van dat standpunt van alles aan; de bouw van de windturbines zouden leiden tot hinder in de vorm van geluid, trilling, slagschaduwvorming, tot gevaarzetting en omzetverlies. Daarnaast zouden de turbines gevaar voor vogelsterfte opleveren en als afgeleide daarvan mogelijke traumatische ervaringen bij kinderen.

Ook onstoffelijke eigenschappen kunnen leiden tot vermindering van het huurgenot

De rechtbank oordeelde dat ook sprake kan zijn op een inbreuk van het huurgenot, indien de negatieve effecten worden veroorzaakt door oorzaken buiten het gehuurde. Niet enkel de stoffelijke toestand van de gehuurde zaak kan tot genotsbeperking leiden (zoals een lekkage of een slechte staat van onderhoud)  maar ook ‘onstoffelijke eigenschappen’, zoals bijvoorbeeld de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling zijn van belang.  

Wat gaf de doorslag?

Voor de rechter gaf de doorslag dat Neeltje Jans als huurder mag verwachten dat gedurende de huurtermijn de uitstraling van het attractiepark geen relevante wijzigingen zal ondergaan. Het profiel en formaat van de turbines en het feit dat de rotors bij bepaalde windrichtingen boven het terrein van Neeltje Jans zou komen, als toeristische trekpleister voor vooral gezinnen met kinderen, maakte dat sprake zal zijn van een ernstige inbreuk op het huurgenot.

Tot slot

Soms wordt vermindering van het huurgenot sneller aangenomen dan u denkt. Niet alleen een stoffelijk gebrek, zoals een lekkage in het pand, kan dit opleveren. Indien bijvoorbeeld sprake is van (ernstige) overlast door uw buren terwijl de verhuurder daar enige zeggenschap over heeft (de buren zijn ook huurder van dezelfde verhuurder), dan kan ook die situatie in sommige gevallen leiden tot vermindering van het huurgenot.