Update Corona en vastgoed; De stand van zaken tot nu

Sinds de laatste blog op 26 maart jl. heeft zich een aantal ontwikkelingen voorgedaan op het gebied van vastgoed en corona.

Uitspraak Rechtbank Amsterdam

De Rechtbank Amsterdam heeft op 20 mei 2020 in een zaak waar het gaat om twee professionele vastgoedbeleggers het beroep van de koper op onvoorziene omstandigheden en het beroep op overmacht niet gehonoreerd.

De koopovereenkomst voor de (ver)koop van een vastgoedportefeuille (voor een koopsom van meer dan 18 miljoen) werd op 13 november 2019, dus vóór de coronacrisis, gesloten. Verkoper en koper hadden afgesproken dat het onroerend goed uiterlijk 31 maart 2019 aan koper geleverd zou worden. In de koopovereenkomst was géén financieringsvoorbehoud opgenomen.

De koper kreeg echter de financiering niet rond vanwege, zo stelde de koper, de coronacrisis en beriep zich op overmacht en onvoorziene omstandigheden. De rechtbank besloot echter dat een beroep op overmacht niet kon slagen, aangezien de prestatie zelf, dus de levering van het onroerend goed, niet belemmerd is. Notariële leveringen kunnen gewoon plaatsvinden. De rechtbank oordeelde dat de omstandigheid dat het voor de koper moeilijker is om financiering te verkrijgen een omstandigheid is die voor risico van de koper dient te komen. De rechtbank nam mee in deze overweging het feit dat sprake was van twee professionele vastgoedbeleggers, dus ervaren partijen, met een groot vermogen. De koper moet dus geacht worden zich bewust te zijn geweest van het risico dat zij aanging door een koopovereenkomst te sluiten zonder financieringsvoorbehoud.

Het beroep op onvoorziene omstandigheden werd ook niet gehonoreerd. Ook hier oordeelde de rechtbank - kort gezegd - dat de koper een professionele vastgoedbelegger is die geacht wordt zich bewust te zijn geweest van het risico indien gekocht wordt zonder dat de financiering rond is. Ook hier kwamen de negatieve gevolgen van de coronacrisis voor rekening en risico van de koper.

Uitspraak Rechtbank Noord-Nederland

In de uitspraak van de voorzieningenrechter van de Noord-Nederland van 27 mei jl. ging het over een huurovereenkomst waarbij de huurder Inbev is, een wereldwijd opererende bierbrouwer. Inbev verhuurde het pand weer onder aan een horecaonderneming waarmee zij zaken doet. Het gehuurde was uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als cafébedrijf.

Inbev vroeg om coulance van de verhuurder met betrekking tot de betaling van de huurpenningen. Inbev kreeg die coulance van Sigismund, de verhuurder, niet. Sigismund startte een kort geding procedure met als inzet betaling van de (achterstallige) huurpenningen.

Door de overheidsmaatregelen was het cafébedrijf vanzelfsprekend vanaf maart 2020 gesloten. De voorzieningenrechter oordeelde in deze zaak (voorshands) dat het beroep van Inbev op de gebrekenregeling terecht is. Sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel vormt een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, zodat de huurder op grond van artikel 7:207 BW in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

De gebrekenregeling is van regelend recht. Partijen mogen dus afwijkende afspraken maken. De voorzieningenrechter was in deze kwestie van oordeel dat partijen deze afwijkende afspraken niet hebben gemaakt. De door Inbev voorgestelde vermindering met één derde van de huurprijs komt de voorzieningenrechter voorshands dan ook niet onredelijk voor.

Tot slot geeft de voorzieningenrechter in deze uitspraak aan dat zij niet toekomt aan de vraag of Inbev ook aanspraak kan maken op verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden. De voorzieningenrechter overweegt echter dat het in de rede ligt om de coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd.

Kortom:

Voornoemde uitspraken zijn de eerste uitspraken over vastgoed waarbij de coronacrisis wordt betrokken. De ontwikkelingen volgen elkaar snel op. Of deze uitspraken één op één kunnen worden toegepast op al deze kwesties en discussies, is maar de vraag. De uitkomst van een zaak is voornamelijk afhankelijk van de feiten en omstandigheden. In de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam ging het bijvoorbeeld ook om professionele partijen die zeer ervaren zijn. Verwacht wordt dat tegen deze uitspraak wel hoger beroep zal worden ingesteld. Daarnaast wordt verwacht dat er meer uitspraken over dit soort kwesties zullen volgen.

Westland Partners is op de hoogte van de laatste ontwikkelingen. Heeft u een vraag? Neem dan contact op met een van onze vastgoedadvocaten.