Opdrachtgever in geschil met aannemer? Als aannemer kunt u een beroep doen op uw retentierecht!

Indien een opdrachtgever de facturen niet voldoet, dan heeft een aannemer een zeer effectief middel in handen om alsnog de betaling van deze facturen af te dwingen. Als aannemer kunt u het gebouw namelijk in dat soort gevallen niet aan de schuldenaar afgeven, ‘op slot gooien’, zodat deze daar geen gebruik van kan maken. Dit heet het zogenoemde ‘retentierecht’ van de aannemer. Aangezien dit een sterk middel in het bouwrecht is, moet de aannemer daarmee zorgvuldig omgaan.

Opeisbare vordering en samenhang

Voordat de aannemer een beroep mag doen op zijn retentierecht, moet er sprake zijn een opeisbare vordering. Dit betekent dat er facturen openstaan die al betaald hadden moeten worden. Daarnaast is van belang dat de betaling van de facturen die niet zijn voldaan samenhangt met de verplichting tot afgifte van het bouwwerk. Deze samenhang zal in dit soort zaken vaak wel bestaan. 

Feitelijke macht over de zaak

Voor de uitoefening van een retentierecht op een onroerende zaak is ook feitelijke macht van de aannemer vereist. In sommige gevallen is het lastig om vast te stellen wanneer de aannemer nu daadwerkelijk de feitelijke macht over de zaak heeft. Omheiningen van de bouwplaats kunnen bijvoorbeeld een aanwijzing geven dat sprake is van feitelijke macht, nu deze de toegang onmogelijk maken. Het op een andere wijze ontoegankelijk of onbruikbaar maken door het achterlaten van grote hoeveelheden bouwmateriaal kunnen ook tot feitelijke macht leiden. Ook kan gedacht worden aan het achterhouden van de sleutels.

Daarnaast is het van belang dat de feitelijke macht van de aannemer op een rechtmatige wijze moet zijn verkregen. De feitelijke macht moet dus een normaal gevolg zijn van de uitvoering van de aannemingsovereenkomst. Dat is bijvoorbeeld niet het geval indien de bestaande sloten door de aannemer worden vervangen hetgeen niets met de aannemingsovereenkomst te maken heeft en slechts tot doel heeft anderen buiten te sluiten en zelf de feitelijk macht over de zaak te verschaffen (zoals in deze zaak van de Rechtbank Rotterdam van 3 mei 2011, ECLI:NL:RBROT:2011:BQ4141 [https://bit.ly/2zcQaTu], aan de orde was). 

Einde retentierecht

Het retentierecht van de aannemer in een bouwgeschil eindigt indien de zaak weer in de macht komt van de schuldenaar c.q. opdrachtgever, tenzij de aannemer haar weer op grond van die verhouding met de schuldenaar onder zich krijgt. Hierbij kunt u denken aan betaling van de facturen door de schuldenaar, het verlies van de feitelijke macht door de aannemer, zekerheidstelling door de schuldenaar maar ook aan de situatie dat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid dat de aannemer in dat geval de zaak niet aan de schuldenaar afgeeft. Het laatste kan het geval zijn indien slechts nog een zéér laag bedrag openstaat. Het retentierecht kan in dat geval een disproportionele reactie zijn.

Tot slot

Het retentierecht is een goed pressiemiddel om ervoor te zorgen dat uw facturen worden voldaan. Bij toepassing van dit middel moeten er wel aan diverse vereisten worden voldaan. Daarbij moet u niet de redelijkheid en de billijkheid uit het oog verliezen.

Indien u als opdrachtgever een geschil met de aannemer heeft waarbij de aannemer een beroep doet op zijn of haar retentierecht, dan is het van belang om na te gaan of aan de vereisten –  zoals hierboven kort geschetst – is voldaan.

Even overleggen?

Indien u vragen hebt, bijstand wenst of even wilt sparren, dan bellen wij u graag. Vul hieronder uw gegevens in. Een van onze specialisten neemt dan contact met u op.