De aansprakelijkheid van een makelaar bij een meetfout

Stel u heeft een woning gekocht die achteraf qua woonoppervlakte kleiner blijkt, dan destijds door de makelaar in de woningbrochure werd aangegeven. Een dergelijke fout kan voor een makelaarskantoor grote gevolgen hebben. Vorige week is namelijk door de Hoge Raad (hoogste rechter) bevestigd dat in dat geval door de makelaar aan de koper een schadevergoeding moet worden betaald (zie arrest). Óók wanneer de makelaar in de woningbrochure de mededeling heeft opgenomen dat aan de gegevens in de brochure geen rechten kunnen worden ontleend.

Wat speelde zich af in deze zaak?

In deze zaak hebben de kopers in 2010 een woning in Amsterdam gekocht van 80 m², zo werd aangegeven door het makelaarskantoor in hun brochure. Een aantal jaar later wilden zij de woning weer verkopen en werd het woonoppervlakte door een ander makelaarskantoor vastgesteld op 77 m². Het gebruiksoppervlak werd zelfs vastgesteld op 71 m². Deze meting bleek ook de juiste meting te zijn. De kopers eisten derhalve bij de rechtbank een schadevergoeding van de makelaar waarvan zij de woning hadden gekocht in 2010. Het gerechtshof heeft geoordeeld dat de afwijking van 9 m² ‘verhoudingsgewijs groot’ is en dat de schade gesteld kan worden op een bedrag van € 10.000,-.

Waarom is de makelaar in dit geval aansprakelijk?

Volgens de Hoge Raad mogen kopers ervan uitgaan dat een aangegeven woonoppervlakte door een makelaar juist is. Een uitzondering kan zijn:

• de situatie dat een koper uit de verklaringen of gedragingen van het makelaarskantoor had kunnen opmaken dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode dan de meetinstructie is gemeten óf;
• als sprake is van andere omstandigheden die de koper aanleiding geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte.

Het argument dat er geen rechten kunnen worden ontleend aan de vermelding van aantal vierkante meters, is niet voldoende om onder de aansprakelijkheid uit te komen.

De makelaar van de verkoper kan dus aansprakelijk zijn; de verkoper zelf doorgaans niet. In de wet is namelijk opgenomen dat in de verhouding tussen koper en verkoper de vermelding van de oppervlakte slechts als een aanduiding vermoed bedoeld te zijn.

Ten aanzien van de bepaling van de hoogte van de schade is nog wel enige onduidelijkheid. De schade wordt door de rechter in veel gevallen geschat. In dit geval vorderde de kopers een bedrag van € 51.271,75. Slechts een bedrag van € 10.000,- werd toegewezen.

Conclusie

Voor makelaars die moeten voldoen aan de meetinstructie is het dus van groot belang om de woonoppervlakte op de juiste manier te berekenen én in de woningbrochure te zetten. De makelaar vrijwaart zichzelf niet zomaar van de aansprakelijkheid door in de woningbrochure te plaatsen dat aan de inhoud daarvan geen rechten kunnen worden ontleend.

Kopers kunnen, indien de woonoppervlakte onjuist is berekend, een makelaar aansprakelijk stellen en schade vorderen. Er zijn veel uitspraken bekend waarbij aansprakelijkheid van de makelaar is aangenomen. De bepaling van de hoogte van de schade is echter niet altijd eenduidig.

Bij Westland Partners kunt u terecht voor vragen ten aanzien van de koop of verkoop van onroerend goed.