Vijf concrete tips bij de aankoop van een bedrijfspand
U heeft een mooi florerend bedrijf en het is hoog tijd om uit te breiden, aangezien u met uw onderneming in uw huidige pand uit uw jasje groeit. U staat doorgaans voor de keuze om zelf een pand te bouwen, een pand te huren of om een reeds bestaand pand aan te kopen. Of u nu een winkelpand, loods of kantoorruimte koopt, bij de aankoop van een bestaand pand is het altijd belangrijk om op een aantal zaken te letten.
Ik stel voorop dat het altijd verstandig en zinvol is om in de onderhandelings- en/of aankoopfase één van onze specialisten te benaderen. U kunt altijd vrijblijvend even bellen om te bekijken of we iets voor u kunnen betekenen. Zonder vroegtijdige begeleiding bent u wellicht achteraf juist meer kosten kwijt. Er zijn immers doorgaans grote belangen gemoeid bij de aankoop van onroerend goed.
# tip 1: Controleer of u het gebouw wel kunt gaan gebruiken voor de door u beoogde doeleinden
Indien u een bedrijfspand aankoopt is het verstandig om te controleren of u op grond van de bestemming uw bedrijf daar wel mag uitoefenen. Dit is af te leiden uit het geldende bestemmingsplan. Daarin kan bijvoorbeeld zijn opgenomen dat een kantoorpand alleen als kantoorpand mag worden gebruikt en niet voor andere doeleinden (bijvoorbeeld als winkelpand). Het is verstandig om áltijd het bestemmingsplan te raadplegen. Soms is namelijk een onroerende zaak op een bepaalde wijze ingericht die niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Laat u dus niet verrassen.
Niet alleen publiekrechtelijk dient u na te gaan of u het bedrijfspand wel kunt gaan gebruiken voor de door u beoogde doeleinden, ook is het van belang om te kijken of er zakelijke rechten van anderen zijn die uw gebruik kunnen gaan belemmeren. Is er bijvoorbeeld sprake van een erfdienstbaarheid waaruit volgt dat een buurman een gedeelte van de grond mag gebruiken?
# tip 2: Bepaal of een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst moet worden opgenomen
Niet altijd is het opnemen van een ontbindende voorwaarde noodzakelijk, maar als u bijvoorbeeld nog financiering moet verkrijgen van een bank is het zeker verstandig om een dergelijke ontbindende voorwaarde op te nemen. Als een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst is opgenomen ten behoeve van de koper, dan kunt u als u onverhoopt toch geen financiering verkrijgt van de bank alsnog, kosteloos, onder de gemaakte afspraken uit. De ontbindende voorwaarde moet uiteraard wel goed geformuleerd zijn, u moet voldoen aan de voorwaarden die daarin staan en ook moet u daar tijdig een beroep op doen. U kunt ook denken aan het opnemen van een ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een benodigde vergunning.
# tip 3: Voer een bouwkundige keuring uit
Ik noch (waarschijnlijk) u zijn bouwdeskundigen. Het bepalen van de staat van de onroerende zaak is aan een specialist voorbehouden. U kunt vooraf een hoop discussie achteraf voorkomen door in ieder geval voor het maken van afspraken na te gaan wat de staat is van de onroerende zaak en of er sprake is van (verborgen) gebreken. Ook bij een relatief nieuw gebouw kan het zinvol zijn om een bouwkundig onderzoek uit te laten voeren. In sommige gevallen is ook het uitvoeren van een bodemonderzoek, waar dus op zoek wordt gegaan naar mogelijke verontreiniging in de grond, verstandig.
# tip 4: Registratie koopovereenkomst in de openbare registers
U heeft de mogelijkheid om een koopovereenkomst te registeren in de openbare registers. In veel gevallen wordt daar, zonder dat daarover is nagedacht, van afgezien. Het registeren van een koopovereenkomst in de openbare registers is in sommige situaties echter zeker de moeite waard. Indien de koopovereenkomst namelijk is ingeschreven in de openbare registers (dat moet gebeuren door een notaris), dan treft een eventueel beslag van een schuldeiser van de verkoper op de onroerende zaak uw ‘deal’ niet. Kortom: in dat geval kan de levering van de onroerende zaak aan u gewoon plaatsvinden. Van belang is in dat geval wel dat de levering moet plaatsvinden binnen zes maanden nadat de koopovereenkomst is ingeschreven. Als u bijvoorbeeld weet dat uw verkoper wel wat schuldeisers heeft of wellicht in iets zwaarder financieel weer verkeert, dan kan het zeker zinvol zijn om de koopovereenkomst in te laten schrijven.
# tip 5: Zorg ervoor dat de afspraken goed en zorgvuldig worden vastgelegd
In veel gevallen zien wij dat afspraken onderling worden gemaakt maar niet of niet volledig worden vastgelegd. Vervolgens ontstaat er discussie over bepaalde bepalingen of bepaalde afspraken en worden wij ingeschakeld, maar het kwaad is dan eigenlijk al geschied.
Daarnaast wil ik u ook als tip meegeven dat u op grond van de wet bij de aankoop van een bedrijfspand in sommige gevallen ook mondeling een koopovereenkomst kunt sluiten. U heeft dat niet altijd door. Indien sprake is van overeenstemming over ‘essentialia’ van de koop, waaronder bijvoorbeeld valt prijs, wat wordt er verkocht en tegen welke datum, dan kan al sprake zijn van een mondelinge koopovereenkomst. Om dat te voorkomen is het relevant om vooraf aan te geven dat volgens u pas overeenstemming is bereikt op het moment dat de schriftelijke koopovereenkomst is ondertekend door beide partijen.
Heeft u vragen naar aanleiding van bovenstaand artikel of heeft u andere vastgoed gerelateerde vragen? Schroom niet om contact met ons op te nemen. Wij denken graag met u mee!
