Vast en zeker: het herstel van huurcontracten voor onbepaalde tijd

De Eerste Kamer stemde dinsdag 14 november 2023 over een initiatiefvoorstel van de Tweede Kamer om huurders beter te beschermen door huurcontracten voor bepaalde terug te draaien naar huurcontracten voor onbepaalde tijd. Deze nieuwe wet zal naar verwachting per 1 januari 2024 intreden. Door de nieuwe huurwet wordt een vast huurcontract voortaan weer de norm, en is tijdelijke verhuur slechts nog in een beperkt aantal situaties mogelijk. Maar wat betekent de nieuwe huurwet voor huidige en toekomstige huurcontracten? In dit blog wordt de nieuwe huurwet en de uitzonderingssituaties onder de loep genomen, en zullen de gevolgen van de inwerkingtreding van de nieuwe huurwet uiteen worden gezet. 

Het wetsvoorstel

Om de doorstroming en flexibiliteit op de woningmarkt te bevorderen is op 1 juli 2016 een deel van de Wet Doorstroming Huurmarkt in werking getreden, waarmee de tijdelijke verhuur van woonruimte werd geïntroduceerd. Voor verhuurders van zelfstandige woonruimte is het toen mogelijk gemaakt om tijdelijke huurcontracten van maximaal 2 jaar te sluiten. Verhuurders van onzelfstandige woonruimte kregen de mogelijkheid om een tijdelijk huurcontract van maximaal 5 jaar te sluiten. Dit in combinatie met de steeds sneller stijgende huurprijzen zorgde dit voor veel onrust en onzekerheid bij huurders. Immers, na een tijdelijk huurcontract van bijvoorbeeld twee jaar eindigde dit van rechtswege en waren de huurders genoodzaakt een nieuw huurcontract overeen te komen met een vaak hogere huurprijs.  De Wet vaste huurcontracten moet een einde maken aan deze situatie. 

De kern van het wetsvoorstel is namelijk dat tijdelijke huurcontracten - die zonder opzegging en huurbescherming van rechtswege eindigen na het verstrijken van de afgesproken periode -  in beginsel niet meer kunnen worden overeengekomen. Slechts voor bepaalde groepen en bepaalde situaties blijft het mogelijk om tijdelijke huurcontracten te sluiten. 

In welke gevallen het nog wel mogelijk is om een tijdelijk huurcontract af te sluiten, zal hieronder worden besproken:

Woning voor eigen gebruik

Eventueel toekomstig eigen gebruik kan vooraf worden vastgelegd in een tijdelijk huurcontract. Dit kan bijvoorbeeld wanneer iemand een woning verhuurt, maar na een echtscheiding zelf weer de woning wil betrekken. Wanneer de verhuurder aangeeft de woning weer nodig te hebben voor eigen gebruik, mag het huurcontract in beginsel  worden opgezegd. 

Uitbreiding opzeggingsgrond dringend eigen gebruik: woning nodig voor bloed- of aanverwant in de eerste graad

Daarnaast mag ook vooraf in het huurcontract worden vastgelegd dat de woning later nodig is voor een familielid, zoals een eigen kind of ouder. Let wel op, indien de huurder niet instemt met de opzegging van de huurovereenkomst en de weg naar de rechter moet worden bewandeld dan zal de rechter de belangen van zowel de huurder als de verhuurder afwegen en beslissen of het huurcontract kan worden beëindigd. Als na een belangenafweging blijkt dat het belang van de woningzoekende ouder/kind zwaarder weegt dan het belang van de huurder om in de woning te blijven, dan zal het huurcontract pas mogen worden beëindigd. 

Proefsamenwonen

Voor stellen die gaan samenwonen, maar toch besluiten de eigen woning aan te houden, geldt dat de niet-samenwoon-woning tijdelijk mag worden verhuurd. De nieuwe huurwet regelt dat de huur óók mag worden opgezegd als je als samenwonend stel wel blijft samenwonen. De periode van verhuur mag echter niet langer dan 2 jaar bedragen, daarna moet namelijk wel een vast huurcontract worden aangeboden. Daarnaast geldt als aanvullende voorwaarde dat de woning ten minste 2 jaar eerst door de oorspronkelijke eigenaar moet zijn bewoond voordat deze de woning voor tijdelijke verhuur mag aanbieden. 

Doelgroepencontract

Onder het huidige recht kan aan bepaalde groepen personen een zelfstandige woonruimte voor 2 jaar of korter worden aangeboden. Ook onder de (te verwachten) Wet vaste huurcontracten blijft het mogelijk om met mensen uit deze groepen tijdelijke huurcontracten te sluiten. 

Het zal dan gaan om de volgende categorieën van personen, namelijk:

• huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;
• huurders die in verband met renovatie of sloop hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
• huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;
• huurders met wie de verhuurder een tweede of laatste kans-huurcontract aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurcontract gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten; en
• huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woonruimte van  een woningcorporatie huurde en die op het tijdstip van overlijden daar hun hoofdverblijf hadden.

Woningen van tijdelijke aard

Bepaalde woningen zijn per definitie naar hun aard slechts voor tijdelijke verhuur bestemd. Het gaat dan bijvoorbeeld om (vakantie)woningen die bijvoorbeeld slechts een paar maanden per jaar verhuurd mogen worden. Ook woningen die op korte termijn gesloopt zullen worden en woningen die in het kader van de Leegstandswet slechts kort te huur worden aangebonden – zoals woningen die tegelijkertijd te koop worden aangeboden. Voor die woningen geldt dus ook geen huurbescherming, en blijft het dus mogelijk om tijdelijke huurcontracten te sluiten. 

Overgangsrecht

Zoals gezegd zal de nieuwe wet na naar verwachting per 1 januari 2024 in werking treden. Tot die tijd blijft het nog wel mogelijk om tijdelijke huurcontracten te sluiten.  De nieuwe wet zal alleen gaan gelden voor huurcontracten die na de inwerkingtreding van de nieuwe wet zijn aangegaan. Bestaande huurcontracten zullen gedurende hun lopende termijn dus niet worden beïnvloed door de nieuwe wet. 

Heeft u nog een vraag naar aanleiding van bovenstaande wijzigingen of wilt u weten wat de gevolgen van deze wijzigingen in de huur wet- en regelgeving voor uw situatie zijn? Neem dan contact met ons op via onderstaand contactformulier.