Kunt u als verhuurder de huurovereenkomst ontbinden als uw huurder niet (tijdig) betaalt?

Als uw huurder de huur (herhaaldelijk) niet tijdig betaalt, komt de vraag op of u de huurovereenkomst kunt ontbinden. In deze blog geef ik u antwoord op die vraag.

Wat is ontbinding?

Ontbinding is een manier om de huurovereenkomst te beëindigen. Andere manieren zijn het opzeggen van de huurovereenkomst of het met de huurder afspreken dat de huurovereenkomst op een bepaalde datum eindigt. Dit laatste wordt ook wel ‘beëindiging met wederzijds goedvinden’ genoemd. De huurovereenkomst kan alleen worden ontbonden op het moment dat uw huurder zijn verplichtingen niet nakomt en dit zodanig ernstig is dat dit ontbinding rechtvaardigt. Bij wanbetaling door de huurder is ontbinding doorgaans de aangewezen weg om tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen.

Ontbinding kan alleen door de rechter

De huurovereenkomst kan alleen door de kantonrechter worden ontbonden. In tegenstelling tot bij veel andere overeenkomsten, kunt u als verhuurder dit dus niet zelf doen middels een zogeheten ontbindingsverklaring. U zult dus een gerechtelijke procedure moeten starten. De kantonrechter zal dan oordelen of hij de wanbetaling van uw huurder ernstig genoeg vindt om de huurovereenkomst te ontbinden.[1]

Uitgangspunt 1: minimaal drie maanden huurachterstand

Het eerste en meest bekende uitgangspunt is dat de huurovereenkomst kan worden ontbonden bij minimaal drie maanden huurachterstand. Dit volgt uit vaste rechtspraak,[2] maar ook uit een aanbeveling van de Expertgroep huurrecht 1^e aanleg binnen de rechtspraak.[3]

Uitgangspunt 2: twee maanden huurachterstand en eerdere veroordeling

Het tweede en minder bekende uitgangspunt is dat de huurovereenkomst kan worden ontbonden bij een huurachterstand van twee maanden, mits de huurder eerder tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld door de kantonrechter. Die veroordeling moet dan wel minder dan een jaar geleden (terug te rekenen vanaf de zittingsdatum) hebben plaatsgevonden. Deze tweede hoofdregel volgt eveneens uit de hiervoor genoemde aanbeveling.

Rechter kan hiervan afwijken

De term ‘uitgangspunt’ zegt het eigenlijk al: de rechter kan hiervan afwijken. Het is dus mogelijk dat de rechter de huurovereenkomst toch niet ontbindt ondanks dat aan (één van) de uitgangspunten is voldaan. Hij moet immers ook kijken naar de overige relevante omstandigheden. Voorbeelden hiervan zijn tijdelijke financiële onmacht of de aanwezigheid van kinderen in het gehuurde. Daarnaast bestaat de mogelijkheid dat de rechter de huurovereenkomst toch ontbindt ondanks dat niet aan (één van) de uitgangspunten is voldaan. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de huurder de huur structureel te laat betaalt ondanks herinneringen en aanmaningen van de verhuurder.[4]

Conclusie

In veel gevallen is de wanbetaling van uw huurder grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Om de huurovereenkomst te laten ontbinden, zal echter altijd een gerechtelijke procedure moeten worden opgestart: alleen de rechter kan ontbinden. Mocht u advies of bijstand hierover/hierin wensen, staat Westland Partners graag voor u klaar en nodigen wij u graag uit om vrijblijvend contact op te nemen.  

[1] De Hoge Raad noemt dit ‘een tekortkoming van voldoende gewicht’: HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 (Tenzij-arrest).

[2] Zie bijvoorbeeld Rb. Limburg 15 oktober 2020, ECLI:NL:RBLIM:2020:7900 en Rb. Overijssel 20 maart 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:1086.

[3] https://www.rechtspraak.nl/Voor-advocaten-en-juristen/Reglementen-procedures-en-formulieren/Kanton/Paginas/huurzaken.aspx

[4] Zie bijvoorbeeld Hof Arnhem-Leeuwarden 15 oktober 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:8480 en Hof ’s-Hertogenbosch 15 december 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:5238.