De nietigheid en vernietigbaarheid van VvE-besluiten: advocaat appartementsrecht legt uit!

Als bewoner maar ook als lid van een VvE-bestuur bent u ervan op de hoogte dat er doorgaans een aantal maal per jaar een VvE-vergadering wordt gehouden.

In zo’n VvE-vergadering worden over kleinere maar soms ook over grotere zaken beslissingen genomen. Denk bijvoorbeeld aan de goedkeuring van de begroting voor het aankomend jaar of de vaststelling dat ieder lid een extra eenmalige bijdrage in verband met achterstallig onderhoud dient te voldoen.

In deze blog behandelt onze advocaat appartementsrecht de vraag welke beslissingen die in VvE vergaderingen worden genomen voor de rechter géén stand zullen houden. Daarnaast zal in deze blog worden toegelicht binnen welke termijn de eigenaar van een appartementsrecht actie moet ondernemen indien hij of zij van mening is dat een besluit niet rechtsgeldig is genomen.

Nietig besluit

Een VvE besluit kan nietig zijn of vernietigbaar zijn.

Indien een besluit nietig is, dan is deze genomen in strijd met de splitsingsakte, het modelreglement of de wet. Een fundamenteel totstandkomingsgebrek kan ook tot nietigheid leiden, zoals het niet voldoen aan de quorumeis (minimaal aantal aanwezigen).

Een nietig besluit wordt geacht nooit te hebben bestaan. Dit betekent dat de gang naar de rechter in beginsel daarvoor niet noodzakelijk is. Indien de VvE echter meent dat een dergelijk besluit wél rechtsgeldig is genomen en op basis daarvan handelingen verricht, dan is de gang naar de rechter doorgaans toch onvermijdelijk. De rechter kan dan vaststellen dat inderdaad sprake is van een nietig besluit en dat deze handelingen moeten worden teruggedraaid. Er is niet een bepaalde termijn waarbinnen de eigenaar moet handelen (anders dan de verjaringstermijn van 20 jaar), maar belangrijk is natuurlijk dat er snel actie wordt ondernomen indien het nietige besluit alsnog wordt uitgevoerd.

Vernietigbaar besluit

Een besluit kan vervolgens vernietigbaar zijn indien deze genomen is in strijd met de wettelijke of statutaire bepalingen die de totstandkoming van besluiten regelt, in strijd is met de redelijkheid en billijkheid of in strijd is met het huishoudelijk reglement. Denk bijvoorbeeld aan het niet in acht nemen van de oproepingstermijn of een besluit die de belangen van een appartementseigenaar onredelijk en buitensporig schaadt.

Bij een vernietigbaar besluit moet de appartementseigenaar tijdig actie ondernemen. Het is namelijk aan de appartementseigenaar om de rechter te vragen het besluit te vernietigen. De appartementseigenaar moet dat verzoek binnen één maand na de dag waarop deze van het besluit heeft kennisgenomen of kennis heeft kunnen nemen bij de rechter indienen.

Termijn aantasting vernietigbaar besluit

Voor de VvE maar ook voor de appartementseigenaar is het van belang om te weten wanneer een besluit niet meer kan worden vernietigd. Die termijn kan namelijk onzeker zijn indien de appartementseigenaar niet op de vergadering is verschenen.

Onze hoogste rechter heeft zich hier recent [https://bit.ly/2MYmguk] over uitgesproken. Indien de eigenaar afwezig is en ook niet op de vergadering is vertegenwoordigd, maar de VvE heeft een gebruikelijke wijze waarop besluiten ter kennis van de eigenaren wordt gebracht, dan vangt de termijn daags na de bekendmaking van dat besluit door de VvE aan. Denk hier bijvoorbeeld aan de omstandigheid dat iedere keer na een besluit een besluitenlijst of notulen van de vergadering worden verspreid. Een dag daarna vangt de termijn van één maand aan.

Indien de VvE geen gebruikelijke wijze heeft waarop de besluiten aan de appartementseigenaren ter kennis worden gebracht, dan vangt de termijn na een week na de vergadering aan. De Hoge Raad vindt dat een redelijke termijn; het mag namelijk van de appartementseigenaar worden verwacht dat deze binnen een week na de vergadering informatie inwint. 

Als lid maar ook als bestuur van een VvE is dit een belangrijke uitspraak, aangezien er nu wat meer duidelijkheid is over de termijn waarbinnen het verzoek aan de rechter moet worden gericht. Indien het verzoek niet tijdig door de eigenaar van het appartementsrecht wordt ingediend, dan is het besluit immers (voor dat lid) onaantastbaar geworden.

Tot slot

Het is soms niet geheel duidelijk of u nu te maken heeft met een nietig of vernietigbaar besluit. Daarnaast is doorgaans snelle actie geboden, indien een lid het VvE besluit aan wil tasten.