Coronacrisis en huurkorting

In mijn vorige blog ben ik in gegaan op het advies van de Procureur-Generaal aan de Hoge Raad waarin 4 prejudiciële vragen zijn beantwoord, die de kantonrechter Roermond aan de Hoge Raad heeft gesteld. In het advies zijn de volgende vragen beantwoord:

1) is de coronacrisis een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW;

2) zo ja, aan de hand van welke criteria de mate van huurvermindering  moet worden beoordeeld;

3) is de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid en

4) welke omstandigheden wegen mee bij het bepalen van de schade.

Op kerstavond is de uitspraak van de Hoge Raad verschenen en heeft de Hoge Raad de 4 prejudiciële vragen beantwoord.

De Hoge Raad stelde allereerst voorop dat de beantwoording van de prejudiciële vragen ook betrekking hebben op andere 290-bedrijfsruimten dan horeca (dus ook voor winkels, kappers en andere Retail). Daarnaast meende de Hoge Raad dat de beantwoording van de vragen niet alleen op volledige sluiting ziet, maar ook op andere overheidsmaatregelen als gevolg waarvan het gehuurde niet of slechts in geringe mate kon worden geëxploiteerd.

Is de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid?

Zoals u ook in mijn blog: Advies aan de hoge raad – Coronacrisis en huurkorting kon lezen, adviseerde de Procureur-Generaal dat de gevolgen van de coronapandemie een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.

De Hoge Raad brengt hierop een nuancering aan en stelt zich op het standpunt dat bij huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten en als gevolg van overheidsmaatregelen de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, sprake is van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW. Op grond hiervan kan de rechter de huurovereenkomst wijzigen door huurkorting toe te passen. Voor nadien gesloten overeenkomsten dient per geval te worden beoordeeld of sprake is van een dergelijke onvoorziene omstandigheid.

Berekening huurkorting

Volgende de Hoge Raad kan de huurkorting worden berekend middels de zogenoemde vastelastenmethode. De vastelastenmethode dient als volgt te worden berekend:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Kunnen de gevolgen van de coronacrisis worden aangemerkt als een gebrek?

Volgens de Hoge Raad zijn de algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, niet aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Volgens de Hoge Raad volgt uit de wetsgeschiedenis van art. 7:204 BW niet dat de huurder mag verwachten dat de verhuurder hem van financiële verplichtingen vrijwaart. Tegen deze achtergrond moet worden geoordeeld dat de verplichte sluiting van 290-bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie niet is aan te merken als een gebrek zoals bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW.

En nu?

De kantonrechter Roermond kan nu een besluit nemen en bij haar besluitvorming de antwoorden van de Hoge Raad betrekken. Op dit moment worden steeds meer overheidsmaatregelen versoepeld, maar bij nog veel van de 290-bedrijfsruimten gelden restricties. Met deze uitspraak wordt eindelijk duidelijkheid verschaft over of de huurprijs vanwege de overheidsmaatregelen mag worden verminderd. Wilt u als verhuurder of huurder advies over de mogelijkheden bij huurkorting? Neem dan contact op met onze vastgoed specialisten.

Lees hier meer over wat onze specialisten voor u kunnen betekenen binnen het huurrecht.